|  今天，如果您是一位房屋按揭貸業(yè)務(wù)的優(yōu)質(zhì)客戶，可能享受的是銀行申請名單上更靠前的位置。未來，您或許可從銀行拿到更低的利率，但房屋被抵押給了一家券商，而直接借錢給你的，可能是公積金中心，或者，一位買養(yǎng)老險的大媽。
這是一個MBS(Mort-gage-BackedSecurity住房抵押貸款支持證券)的理想模型。起源華爾街的這個金融產(chǎn)品，旨在增強房貸資產(chǎn)的流動性以增加金融機構(gòu)對個人住房貸款投放能力，或許將改變未來中國住房市場的生態(tài)。
9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了對與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，并鼓勵銀行通過發(fā)行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。
盡管放松房貸更吸引房地產(chǎn)市場的眼球，但還是有許多觀察者將焦點放到MBS、長久期金融債券這類關(guān)鍵詞上。
“既是救市，也是改革。”民間獨立金融智庫IMF首席經(jīng)濟學家江勛說，“我認為9·30新政中放松房貸只是解除了過去不正常的行政調(diào)控，真正核心的是對地產(chǎn)金融開源，尤其是鼓勵MBS。”這與9月初央行向上市開放銀行間市場一脈相承，相當于從需求和供給兩個方面給房地產(chǎn)開了兩扇門。
經(jīng)濟觀察報(微博)獲悉，MBS業(yè)務(wù)已經(jīng)在交通銀行、招商銀行等多家商業(yè)銀行內(nèi)部開展調(diào)研，但尚未有推出時間表。
知情人士透露，交通銀行在今年3月份就開始進行相關(guān)業(yè)務(wù)調(diào)研，并計劃發(fā)行首單規(guī)模為70億元的RMBS(個人住房按揭貸款資產(chǎn)證券化)，“工作一直在推進，央行9·30發(fā)文后，可能會提速”。
中國商業(yè)銀行體系負債與資產(chǎn)間的流動性失衡問題正日益嚴重，而直面和運用資產(chǎn)證券化，比如推出MBS,被業(yè)界認為是解決該問題的良藥，MBS一方面解決了商業(yè)銀行流動性失衡問題，另一方面又給盤活房地產(chǎn)融資市場提供了巨大想象空間，它對于“金融資源優(yōu)化配置，盤活存量”以支持實體經(jīng)濟發(fā)展的作用，或許超越了金融創(chuàng)新產(chǎn)品本身。
MBS提速十萬億想象空間
知情人士透露，有望在9·30新政后發(fā)布MBS產(chǎn)品的銀行中，交行赫然在列。
早在今年3月，交行對內(nèi)發(fā)布了一條調(diào)研通知，擬啟動的全行首單RMBS，并要求旗下各分行上報各自的資產(chǎn)證券化規(guī)模。
所謂RMBS，是指銀行選定部分個人住房按揭貸款設(shè)立資產(chǎn)包，將資產(chǎn)包中的每一筆貸款及其附屬擔保權(quán)益轉(zhuǎn)讓給受托機構(gòu)，由受托機構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式發(fā)行受益證券，并以該財產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益。
例如，有人兩年首付30萬買了一套100萬的房子，基準利率借貸30年，兩年還款本金6萬，房屋當前市值150萬。這時，銀行如果把按揭貸款64萬打包做成MBS，抵押品充足，發(fā)行利率取5%發(fā)行，這樣銀行就順利拿回所有貸款本金，騰出貸款額度，并將風險轉(zhuǎn)移到證券市場，同時每年可以獲得固定息差(房貸利率-MBS利率-發(fā)行費用)。
一位交行內(nèi)部人士介紹，該行首單RMBS試點規(guī)模約為70億元，發(fā)行成功后，相應(yīng)釋放的貸款規(guī)模原則上仍歸貸款原發(fā)放分行使用。
交行總行在當時的調(diào)研文件中提及，擬優(yōu)先選擇滿足以下條件的分行開展試點：一是房貸業(yè)務(wù)管理規(guī)范，無重大違規(guī)事件或嚴重假按揭項目；二是2014年新發(fā)放房貸定價高于全行平均水平，定價趨勢向好；三是能貫徹落實總行2014年業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型要求，小微和消費貸款業(yè)務(wù)發(fā)展良好。
上述交行人士介紹，該項業(yè)務(wù)主要是由總行統(tǒng)籌，分行上報試點。“數(shù)據(jù)包已經(jīng)來來回回傳了好幾次了，但是對貸款資產(chǎn)質(zhì)量評估相對謹慎，再加上當時很多業(yè)務(wù)給全行新系統(tǒng)上線讓路，所以之前 |
